不動產登記關系到億萬群眾的切身利益。2013年12月，中央編辦下發(fā)通知，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產統(tǒng)一登記職能整合到國土資源部，標志著萬眾期待的《物權法》不動產統(tǒng)一登記制度終于落地。在日前召開的全國政協(xié)十二屆二次會議上，“加快不動產統(tǒng)一登記制度的建設”成為有關委員關注的話題之一。

由于不動產登記涉及內容多、程序復雜、專業(yè)性強，因此對大多數(shù)人來說，不動產登記需要專業(yè)中介機構的幫助。目前與不動產統(tǒng)一登記相關的政府部門職能整合即將完成，但是與之相適應的社會中介機構建設略顯滯后，因此亟待我們認真梳理，系統(tǒng)研究，為下一步改革奠定堅實基礎。本期特邀有關專家，就構建和完善與統(tǒng)一登記相適應的社會中介機構提出建議。

土地登記中介 組織建設滯后

土地登記代理人職業(yè)資格管理制度的法律效力層級較低，全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立。

土地登記是不動產登記的重要內容。目前，土地登記中介人員主要是土地登記代理人，中介機構主要是土地登記代理機構，中介行業(yè)組織主要是土地登記代理人行業(yè)協(xié)會�？傮w來看，社會中介組織建設法律依據(jù)效力層次較低，組織建設尚不完備。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

土地登記代理人實行統(tǒng)一資格管理，法律效力層級較低。2002年，人事部和國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法》，通過規(guī)范性文件的形式對土地登記代理人的考試資格、業(yè)務范圍、考試組織實施、退出登錄管理等工作進行了較為全面的規(guī)定。土地登記代理人經考試合格后，持土地登記代理人職業(yè)資格證書，在指定機構辦理登記退出登錄后，可以登記代理人名義執(zhí)業(yè)。登記代理人的業(yè)務范圍，包括代辦登記、指界、地籍調查，搜集整理土地權屬和登記相關資料等。此外，北京和云南等地也出臺了有關登記代理人退出登錄管理的相關規(guī)定。但是，總體來看，上述規(guī)定僅限于規(guī)范性文件層面，法律效力層級較低，法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中都還沒有關于土地登記代理人的專門規(guī)定。

國家尚未出臺對登記代理機構的管理措施，僅有部分地方作出規(guī)定。2005年，浙江省土地調查登記代理行業(yè)協(xié)會頒布了《浙江省土地調查登記代理機構退出登錄暫行辦法》，對土地登記代理機構的人員構成條件和申請程序等事項進行了詳細規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，土地登記代理機構應當是經工商退出登錄的企業(yè)法人，從事土地登記代理業(yè)務，需要向浙江省土地調查登記代理行業(yè)協(xié)會申請執(zhí)業(yè)退出登錄。申請材料經所在地土地行政主管部門備案后，經協(xié)會審核同意，頒發(fā)《土地調查登記代理機構退出登錄證書》。此外，內蒙古、安徽、廣西等地也頒布了相應的規(guī)定。

全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立，地方協(xié)會多是與土地調查、土地估價師行業(yè)組織一體設立�，F(xiàn)在僅少數(shù)省份建立了土地登記代理人行業(yè)組織，主要包括浙江省土地調查登記協(xié)會、江西省土地登記代理人協(xié)會、黑龍江省土地登記代理人協(xié)會、廣東省土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、內蒙古自治區(qū)土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、廣西土地登記代理人協(xié)會等。行業(yè)組織是非營利性的專業(yè)性社會團體，會員包括團體會員和個人會員，業(yè)務主管部門是地方國土資源主管部門，并接受民政部門的社團登記管理。

房屋登記尚未建立代理人制度

目前房屋登記方面還沒有建立起相應的代理人制度，代為辦理房屋登記的主要是房地產經紀人員。

房屋登記是不動產登記的另一重要內容。目前，房屋登記方面還沒有建立起相應的代理人制度。但實踐中，在房地產辦理前期的手續(xù)環(huán)節(jié)中，早已經出現(xiàn)了“代辦”或“代理”的現(xiàn)象，只是尚未公開、尚未規(guī)范而已。由于房屋登記與房屋交易具有密切聯(lián)系，代為辦理房屋登記的主要是房地產經紀人員(房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理)，中介機構主要是房地產經紀機構，中介行業(yè)組織主要是房地產經紀人行業(yè)協(xié)會等組織。與土地登記代理人相比，房屋經紀人制度建設相對完備。

房地產經紀人實行統(tǒng)一資格管理。2011年，住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺了部門規(guī)章《房地產經紀管理辦法》，對房地產經紀機構和人員、房地產經紀活動和監(jiān)管作出了較為明確的規(guī)定。2001年，人事部和建設部聯(lián)合下發(fā)了《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，以規(guī)范性文件的形式對房地產經紀人員的考試資格管理進行了較為全面的規(guī)定。與土地登記代理人類似，房地產經紀人考試合格后，可獲得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》或《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。房地產經紀人經中國房地產估價師學會退出登錄后，方可執(zhí)業(yè)；經紀人協(xié)理一般由地方房地產協(xié)會負責管理。

房屋經紀機構在法律和部門規(guī)章中已有規(guī)定�！冻鞘蟹康禺a管理法》第五十六條、第五十七條，專門規(guī)定了房地產中介服務機構，對其設立所需要的條件進行了列舉規(guī)定。住建部《房地產經紀管理辦法》也對房地產經紀機構作出了較為詳細的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，設立房地產經紀機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。房地產經紀機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，由所在地建設(房地產)主管部門備案。

全國和地方均建立了相應的房地產經紀人學會和協(xié)會。我國房地產經紀人行業(yè)組織通常和房地產估價師行業(yè)組織合并在一起，行業(yè)組織會員包括個人會員和單位會員。全國層面成立了中國房地產估價師與房地產經紀人學會，受住建部的業(yè)務指導，民政部的監(jiān)督管理。地方層面成立了省市房地產估價師與房地產經紀人學會(協(xié)會)。目前廣東、河南、山西等省成立了省房地產估價師與房地產經紀人學會 (協(xié)會)，東莞市成立了東莞市房地產估價師與房地產經紀人學會、深圳市成立了深圳市房地產經紀人行業(yè)協(xié)會等。

立法規(guī)范中介組織建設與管理

將登記代理作為不動產登記制度建設的重要組成部分，建立層次分明、相互協(xié)調的登記中介組織法律結構體系。

當前，不動產統(tǒng)一登記即將完成，《不動產登記條例》也即將出臺，針對我國不動產登記社會中介組織建設整體零散、薄弱的現(xiàn)狀，建議立足我國國情，從以下方面推動我國不動產登記社會中介組織建設。

充分肯定社會中介組織的積極作用，在立法上給予登記代理人員、機構、協(xié)會等明確的法律地位

對登記代理的作用予以認可，將其作為不動產登記制度建設的重要組成部分。簡政放權，建設服務型政府，是我國行政體制改革的方向。在不動產交易日益活躍的現(xiàn)狀下，土地登記代理機構通過自己專業(yè)的服務，可以減輕當事人的負擔，提高土地登記機關的工作效率，有利于促進不動產交易的迅速完成，有利于提升不動產登記的規(guī)范有序運行，積極作用明顯。因此，對于這項制度應當予以充分肯定，并繼續(xù)發(fā)展和完善。

建立層次分明、相互協(xié)調的登記中介組織法律結構體系。首先，應在《不動產登記條例》中對登記代理機構和人員作出原則性規(guī)定，例如規(guī)定不動產登記的相關事項可以委托專業(yè)的不動產登記代理人，不動產登記專業(yè)代理人的具體管理辦法由不動產登記主管部門另行規(guī)定。其次，在部門規(guī)章層面出臺專門關于不動產登記代理人員和機構的《不動產登記代理人管理辦法》，辦法可以對登記代理人、代理機構、代理人協(xié)會等作出具體規(guī)定；再其次，通過規(guī)范性文件的方式出臺關于不動產登記代理人具體命題、考試、收費、發(fā)證，以及機構管理、協(xié)會管理等方面的細化事項。

根據(jù)不動產統(tǒng)一登記的要求，明確不動產登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍，整合登記人員資質管理

首先，將登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至全部不動產。根據(jù)國務院機構改革方案的要求，整合“房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責”，因此，應將不動產登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至包含土地、房屋、林地、草原各類不動產在內的登記代理服務事項。在保留房屋經紀人的基礎上，要求其中從事登記代理的中介人員必須持有不動產登記人員資格證書。

其次，可以借鑒法律資格管理經驗，將登記官資格和登記代理人資格進行整合。目前，土地登記機關存在土地登記人員持證上崗考試制度，房屋登記機關存在房屋登記官制度。兩項制度均是針對登記機關直接從事登記事務的公務人員所設，都要求具備一定的土地登記知識和民商法律知識，其考試內容與登記代理人有較大的相似性。我國法律領域，實行律師、法官、檢察官考試合一的司法考試，不動產登記也可以其為借鑒，將不動產登記官考試和不動產登記代理人考試合并為不動產登記人員資格考試，由不動產登記管理機構對不動產登記相關從業(yè)人員實行更加統(tǒng)一、規(guī)范的管理。

加強不動產登記中介市場的培育，進一步規(guī)范不動產登記代理機構和不動產登記代理人協(xié)會管理

首先，進一步規(guī)范不動產交易市場，促進登記代理行業(yè)發(fā)展�？偟膩砜�，我國的不動產交易市場起步相對較晚，登記制度也尚處于逐步完善的階段。專業(yè)化、規(guī)�；�的不動產登記代理人員和機構尚未成型。因此，應當把更多的登記相關事項交給市場去承擔，政府著力事后的監(jiān)管。在尊重不動產權利人意愿的基礎上，逐步引導當事人選擇專業(yè)化的登記代理機構辦理不動產登記事務，進而逐步形成良好的市場化服務機制。

其次，完善登記代理機構組織管理，促進代理機構的規(guī)范誠信經營。為便于制度的銜接和落實，從事不動產交易經紀的行業(yè)組織可以繼續(xù)進行代理登記業(yè)務，但是必須具有一定數(shù)量的、持有不動產登記代理資格證書的專業(yè)人員，并由其直接開展相關登記代理實務。代理人員從業(yè)時發(fā)生違法違規(guī)行為的，代理機構應當依法承擔相應的賠償責任。

再其次，自下而上，逐步建立和完善不動產登記代理人行業(yè)協(xié)會。行業(yè)協(xié)會的建立，需要具備一定規(guī)模的從業(yè)人員和從業(yè)機構。目前來看，全國大多數(shù)地區(qū)土地登記代理行業(yè)協(xié)會還處于初步建設階段，因此，可以在明確土地登記代理專業(yè)管理的前提下，與地方房地產估價、房地產經紀、土地調查協(xié)會等進行整合，出臺行會章程完善組織機構和會員的管理。在地方協(xié)會發(fā)展完善的基礎上，成立全國性的登記代理人協(xié)會，在全國范圍內開展行業(yè)自律管理。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在規(guī)范建設、人員培訓、業(yè)務交流、誠信管理、反映行業(yè)訴求等方面的積極作用。

文章來源：中國國土資源報